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问：

(相关资料图)

最近这一年多，地产企业高管出事的可真不少。6月份有媒体报道，光明房地产集团原董事长沈宏泽因涉嫌严重违纪违法，已于5月份接受调查。5月底，有市场消息称融创中国原执行董事、华北区首迟迅在天津失联。消息称，他失联是因为涉及贪腐的举报。

再早些时候，新城控股联席总裁曲德君、华夏幸福联席总裁孟惊、建发房地产董事长庄跃凯、恒大集团原执行总裁柯鹏等地产高管均传出「失联」消息，原因皆是「被调查」。

而据《中国房地产报》的不完全统计，自2022年到2023年6月，至少有12名房企高管公开被带走配合调查，被传失联的也不在少数。

曾经吃到丰厚行业红利的地产高管，为啥变成了高危职业？

冯叔：

最近，地产行业的一些高管被带走、协助调查等新闻曝出来，于是有一些人就开始质疑，这些高管们是不是前面抓住的红利太多、太肥了，现在又变成了高危职业，怎么回事？

其实任何行业都一样。在高速成长的时候，高管的薪资、奖励，甚至是个人挣钱的机会都会增加。能源行业、消费品行业，等等，也会有类似的情况。当行业出现波动、转型、萎缩，甚至崩溃时，之前繁荣时期的激励决策、角色利益分配，似乎都出了问题，都要吐回来，这是一件常见的事情。

我觉得，目前地产高管出状况，可能有两个原因。

第一是公司的原因。在激进扩张及持续加杠杆的阶段，这些高管为了实现公司的目标，承担了一部分的个人责任，比如，高杠杆贷款拿地，甚至在拿地、融资过程中有不规范的动作。那么，高管并不是个人要图利，而是替公司去完成目标，在这些问题暴露以后，该追责的还要追责，尤其是在第一线的高管，当然有可能被追责。

第二跟高管个人有关。高管人员在经营活动中，发生了商业贿赂、关联交易、操纵市场等不合规，甚至是违法乱纪的事情，公司通过内部反腐主动举报，然后把高管交给公安机关，这是个人问题。

所以我觉得，和其他行业一样，地产行业高管容易犯错误无非两个原因：一是履职期间替公司完成某种目标，但出现了某种误判、误差，甚至犯了错误被调查；二是与公司目标没有关系，个人利用公司的快速发展和市场地位，个人在中间图利，违规违纪、犯法犯罪，最后被公司举报，然后把他处理。

这两种情况都有发生。其实在中国互联网行业的早期发展中，也有一些这样的故事。（出问题的高管被抓）这是市场净化和市场进化的必要动作和过程，从某种角度来看，这并不是个坏事。

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问：

近期，在核心城市「抢地潮」中，地方国资或混合制房企正在攻城略地。比如，广州国企越秀地产豪掷59亿元在北京土拍市场拿地；南昌市政公用集团也在杭州和上海拿地，并囤了好几个项目；2020年才组建成立武汉国资房企武汉城建也拿下了今年广州最热门的一块地。

地方国资房企频频向核心城市的土地市场进军，原因是什么？冯叔，您怎么看？

冯叔：

地方国资、混合所有制的企业向一线城市、准一线城市的核心地段发起冲击，这件事其实不是从今天开始的，去年下半年到今年年初就已经开始了。为什么会出现这种现象呢？

这其实是市场走向的一种共识。从去年年底到今年，经济开始恢复以后，地产行业的投资有了共识——房地产大开发时代结束，住宅进入到一个减速、减价、减量的过程。

在这个过程中，越往下走，也就是三四线城市，市场的风险越大；往上走，也就是二线往一线走、一线往核心地段走，市场有一定的安全度。

市场变了，经过拿地测算后，一线城市和准一线城市的房价相对比较稳，地价比疫情前要低，所以在这些地方拿地，利润空间相对比较大，安全系数也比较高，这就形成了共识。这导致现在凡是想拿地的企业，已经把眼光从三四线城市挪开，集中到一二线城市，甚至是最核心的地段，这是个利益驱动的经济行为。

风马牛地产研究院

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪

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